从房地产投资和所有权中获得价值是一个长期的过程。它需要大量的资本投资和承担一定程度风险的意愿，但也需要对稳健的财务回报抱有合理的期望。在整个经济周期中，近半个世纪以来，这一经济部门几乎没有变化。但是，过去几年发生了重大变化，人们认识到，这种情况不仅会继续下去，而且变革的步伐正在加快。
气候变化的影响（以及应对这些问题的监管行为）是推动这一切变化的重要因素。其结果是，房地产投资行业将面临巨大挑战：搁浅资产或功能性陈旧的资产可能会增加。由于这一迫在眉睫的现实，所有人的目光都转向了ESG作为解决方案。
但是，这种对ESG的单一关注是否足以确保房地产投资组合的长期价值得到维持？也许ESG不是人们所期望的灵丹妙药。
为什么ESG可能无法完成任务？
围绕企业环境、社会和治理（ESG）影响有很多炒作，在企业中出现了大量新的ESG职位。这是绝对有道理的。房地产投资者认识到需要共同解决脱碳、气候变化等相关问题，并为更公平、更公正的社会做出贡献。
“ESG”一词，用于指代“可持续性”，也指一系列更广泛的非财务和社会影响。但到目前为止，ESG并没有兑现承诺，即它可以用来保护房地产投资价值，并帮助企业内部的决策者采取果断行动应对气候变化。
共同的挑战是，ESG的概念存在歧义，且缺乏一致的应用。这导致了误解和普遍困惑，主要在需要考虑哪些数据以及某些数据是否可靠和值得决策方面。ESG格局也是动态的，瞬息万变，特别是在现有物业的定位和价值方面。
除此之外，还有很多其他因素正在改变房地产投资者和业主的竞争环境。新的法规要么已经出台，要么即将出台。欧盟的《可持续金融披露条例》和英国的《可持续发展披露要求》都是突出的例子。
此外，租户和其他利益相关者要求更可持续的入住，技术和材料的进步正在改变我们建造和维护资产的方式。所有这一切都发生在一个高利率、高建造成本和招标通胀的经济体中。
也许这并不奇怪，对一些人来说，确定如何将企业承诺转化为实际行动，已经变成了一个勾选框工作。但考虑到监管机构越来越关注“漂绿”行为，这种做法也存在风险。乍一看，一些房地产投资者可能会认为，最好的选择是什么都不做，看看未来会发生什么。但这种方法使投资者面临重大的法律、监管和声誉风险，以及与气候相关的实际风险。
行业面临的不可避免的挑战
随着变革浪潮的发生，房地产投资者需要迅速做出“不会后悔”的投资决策，以提高其房地产的可持续性表现，特别是在能源价格持续高企的情况下。同时，他们还必须制定和实施单个战略，以定位其投资组合，在新兴的绿色经济中创造价值。
据估计，建筑的建造和运营占能源相关碳排放量的39%，这意味着该行业在帮助世界应对气候危机方面能够发挥至关重要的作用。对于新建项目，交付具有良好ESG评级的高度可持续的资产相对容易。问题是，投资者和业主将如何共同实现现有建筑的脱碳？这些建筑约占这些能源相关碳排放量的27%左右。为了量化这一挑战，有迹象表明，目前伦敦约80%的现有商业办公室不符合2030年能源绩效证书的要求。
在整个行业创造真正的变革，特别是在当前的市场背景下，将需要时间、大量投资以及房地产投资者和业主的信念。但现实情况是，什么都不做不再是维持财产价值和确保长期回报的可行手段。
我们已经可以看到，正在实现净零的房产正在吸引“绿色溢价”。在未来的某个时候，这将成为新的基线，而那些可持续性较差的房产将受到“棕色折扣”的影响。投资者和业主现在有几个很好的理由采取行动。首先，即使在目前的市场条件下，现在开始也会更实惠。其次，越早采取行动，获得有保证回报的时间就越长。第三，这是为地球做的正确的事情。最终，资金和利益相关者的需求将流向更可持续的房产。
一个不容忽视的问题是，那些最有可能陷入困境的房产，很可能会被投资者和业主剥离，因为他们希望降低风险，提高信誉和回报。但这些是需求最高的房产。风险在于，我们最终会得到一个分裂的房地产市场——那些能够并将投资于可持续未来，进而在较长期内实现预期财务和社会回报的是一部分，那些即使在现行法规监管下也无法做到的是另一部分。除非这第二级资产（可能相当于现有存量的很大一部分）能够得到充分解决，否则，行业未来集体脱碳的努力将不会成功。
更具韧性的方法
从凯谛思的角度来看，我们将ESG视为拼图游戏中的重要组成部分，要确保长期的财产价值和更具韧性的回报，我们必须将这些拼图组合起来。但是，仅仅关注ESG，房地产投资者就忽略了应该看到的事情的全貌。ESG专注于单个房产如何影响其更广泛的环境和社区。为了真正推动长期价值，投资者还需要关注他们的每个资产是如何受到其所在环境的影响的。
例如，假设我在市区拥有一栋办公楼，我可能会非常关注大楼的ESG表现，并投资改造大楼，使用太阳能电池板和全面LED照明，安装最先进的数字系统以有效地调节电力使用。除此之外，我还可能采取措施，通过安装防洪措施并将备用电力系统从地下室移至建筑物的较高楼层，来加强建筑物应对气候变化影响的能力。
但是，当暴风雨来袭，城市被淹没，虽然我的大楼基本上没有受到影响，但城市的公共交通系统遭到破坏，我的用户都无法到达大楼，会发生什么？或者，如果电力、水和互联网服务等公用设施中断，该怎么办？
答案是，尽管在ESG方面我尽了最大努力，但我的大楼可能仍然会成为一项搁浅的资产。正是基于这种假设，凯谛思采取全面整体的方法，来帮助客户保护其房地产投资组合。
其中一个关键部分是认识到气候变化的影响是无数和广泛的。它们不能归结为一个简单的 ESG检查清单。虽然ESG评估确实触及了气候挑战的某些方面，但我们认为它忽略了两类影响的全部范围：物理风险（洪水、城市热压力、干旱、风暴、相关维修成本、业务中断）和转型风险（政府政策、法规、技术、市场的变化、以及法律风险和潜在的声誉损害）。采用这种更广阔的视野，可以创造更好的条件，做出更明智的决策和无悔的投资，从而保护长期价值。
自下而上和自上而下工作
在凯谛思，我们积极倡导采取更全面的方法来保护房地产投资价值，因为在与客户的合作中，我们正在从资产层面和城市层面帮助解决气候危机。在超级风暴桑迪之后，我们在纽约曼哈顿下城的工作，就是这种方法的例证。
2012年，飓风桑迪为这座城市带来灾难。位于西街140号的Verizon办公室被洪水淹没，使华尔街的电信业务瘫痪，实际上还导致证券交易所关闭了两天。风暴过后，我们与Verizon合作，加固了该办公室，以抵御未来的洪水，以便在发生另一场超级风暴时得到保护。同时，在城市层面，我们还参与了东区沿海复原（ESCR）项目，项目将建立一个2.4英里长的闸门和防洪墙系统，无缝融入当地街道。
通过自下而上和自上而下的工作，我们正在帮助维护曼哈顿下城的投资价值，但更重要的是，我们正在为该地区的气候适应能力做出贡献，从而保护人们免受气候变化的影响。复原项目还将提高曼哈顿下城房产的可保性。该项目获得了3.88亿美元的联邦拨款，因为它具有保护部分城市免受与气候相关的洪水影响的潜力。这突出表明，向气候适应型城市的转型也为投资者和业主提供了利用新资金来源的机会，例如灾前赠款、绿色能源、基础设施补贴和税收优惠。
保护您的底线，同时应对气候变化
简而言之，在保护房地产价值和投资回报方面，我们认为，只有视野超越ESG、看得更广泛更全面才能实现。只有当房地产投资者看懂全局，他们才能制定令人信服的商业计划，并做出不会后悔的投资决策，从而在未来产生收益。在凯谛思，我们通过在资产层面和城市层面的经验帮助客户实现这一目标，利用预测数据和最先进的工程技术，使我们的客户能够获利，同时积极应对气候变化。我们可以齐心协力，就能够做到这两点。
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