Aby zatrzymać wzrost średniej temperatury na Ziemi na poziomie nie przekraczającym 2°C, konieczne są zdecydowane działania, w tym przekształcenie istniejącego zasobu budowlanego w budynki zero-emisyjne. Ambicją Unii Europejskiej jest osiągnięcie tego celu do roku 2050 dla wszystkich budynków w Europie. Realizacja tego ambitnego planu wymaga zaangażowania całego sektora budownictwa i jego łańcucha wartości.
75%...
Wizja nowoczesnej, konkurencyjnej i zdekarbonizowanej gospodarki Unii Europejskiej, przedstawiona przez Europejski Zielony Ład, znacząco wpływa na sektor budynków. Według raportu Komisji Europejskiej z 2020 roku 75% budynków nie jest energooszczędnych. Oznacza to marnotrawstwo energii i zwiększoną emisję gazów cieplarnianych, a przewiduje się, że aż 95% tych budynków nadal będzie w użyciu w roku 2050 Raport wskazuje również, że sektor budowlany jest odpowiedzialny za około 40% zużycia energii i około 36% emisji gazów cieplarnianych w Europie. Dlatego też poprawa efektywności energetycznej budynków na kontynencie jest kluczowa dla osiągnięcia celów klimatycznych UE, takich jak zmniejszenie emisji gazów cieplarnianych o co najmniej 55% do 2030 roku.
Obecnie na świecie przeżywamy największą falę wzrostu miejskiego w historii ludzkości. Liczba ludności na świecie ma wzrosnąć z obecnych 8 mld do 8,5 mld w 2030 roku (+10%), a następnie do 9,7 mld w 2050 roku (+26%). Już ponad połowa ludności świata mieszka na obszarach miejskich, a do 2060 roku w miastach będzie żyło dwie trzecie z10 miliardów ludzi . Aby zaakomodować ten wzrost, przewiduje się dodanie kolejnych 230 miliardów metrów kwadratowych nowej powierzchni użytkowej do światowej bazy budynków, podwajając ją do 2060 roku. Kluczowe jest więc to, aby budynki, które będą powstawały były eksploatowane w sposób zrównoważony, co powinno przyczynić się do ograniczenia emisji gazów cieplarnianych, a tym samym do złagodzenia zmian klimatycznych.
Presja wzrasta.
Konsumenci coraz bardziej kierują się postawami związanymi z ochroną środowiska i wymagają zrównoważonych produktów. Jednocześnie rządy wprowadzają coraz bardziej rygorystyczne wymagania regulacyjne dotyczące efektywności energetycznej istniejących, zmodernizowanych i zwłaszcza nowo budowanych budynków, takich jak Europejska Dyrektywa dotycząca Energetycznej Wydajności Budynków (EPBD). Jeśli budynek nie spełnia oczekiwań rynku i wymagań regulacyjnych, traci na wartości.
Sektor budowlany staje przed kilkoma wyzwaniami, które utrudniają jego wysiłki w zakresie dekarbonizacji. Jednym z głównych wyzwań jest brak klarownych wytycznych dotyczących sposobu pomiaru, raportowania i weryfikacji emisji budynków. Ponadto właściciele i najemcy budynków często nie mają dostępu do rzetelnych danych dotyczących zużycia energii, emisji i innych czynników wpływających na ślad węglowy budynku. Brak odpowiedzialności wśród interesariuszy, w tym właścicieli budynków, najemców i instytucji finansowych, utrudnia dopasowanie ich celów zrównoważonego rozwoju oraz opracowanie skutecznych strategii dekarbonizacji. Badanie rynku wykazują, że w ciągu następnych lat istotność skupienia się na ryzyku związanym z klimatem przy podejmowaniu strategicznych decyzji dotyczących posiadanych nieruchomości lub kredytów na nie, będzie wzrastać.
Oceń, zarządzaj, unikaj.
Chcąc zredukować emisje CO2, w pierwszej kolejności należy poznać ich wartość dla danego budynku. Do zbadania intensywności emisji CO2 budynku posłużyć może Carbon Risk Real Estate Monitor (dalej zwany CRREM).
CRREM jest narzędziem pozwalającym na identyfikację ryzyka inwestycyjnego związanego z emisjami dwutlenku węgla pochodzącymi z budynków podczas ich użytkowania (tzw. operacyjny ślad węglowy). Jest to narzędzie, które zostało stworzone przez Instytut Gospodarki Nieruchomościami (z niem. Institut für Immobilienökonomie) w Austrii we współpracy z Uniwersytetem w Ulster (Wielka Brytania), GRESB BV (Holandia), Uniwersytetem w Alicante (Hiszpania) oraz Uniwersytetem w Tilburgu (Holandia). W dużej mierze bazuje na istniejących metodologiach takich jak EPRA sBPRs, GRI oraz GHG Protocol Corporate Standard, oraz norma ISO 16745-1.
Narzędzie to pozwala na analizę emisyjności nieruchomości w odniesieniu do ścieżek dekarbonizacji bazujących na wytycznych porozumienia paryskiego w sprawie zmian klimatu. Dzięki temu, że ścieżki dekarbonizacji zostały ustalone w zależności od typu nieruchomości oraz kraju, w którym jest ona zlokalizowana, stanowią one podstawę racjonalnej analizy porównawczej inwestycji na rynku nieruchomości. Ocena ryzyka związanego z przekroczeniem emisji CO2 odbywa się poprzez porównanie emisyjności danej nieruchomości z wspomnianymi ścieżkami dekarbonizacji. Aby określić emisyjność budynku, w pierwszej kolejności niezbędne są informacje o zużyciu energii, które następnie przy wykorzystaniu wskaźników emisyjności przeliczane jest na emisję CO2. Ponadto, w analizie CRREM pod uwagę brane są także emisje niezorganizowane które w przypadku budynków, powstają głównie w wyniku ubytków czynników z systemów chłodniczych. Do ich obliczenia stosuje się wartości potencjału tworzenia efektu cieplarnianego czynnika chłodniczego.
Ponadto narzędzie dostarcza użytkownikom wiele opcji porównywania, które obejmują pojedyncze aktywa z przeciętną wartością w Unii Europejskiej, z wartościami dla poszczególnych krajów oraz grupy „najlepszych w swojej klasie” dla tego samego podsektora (np. biura).
CRREM umożliwia obliczenie emisji CO2 dla roku bazowego, a następnie, dzięki wykorzystaniu metodologii oszacowuje emisje w kolejnych latach, aż do roku 2050. Tym samym, wygenerowana zostaje charakterystyka emisyjności ocenianej nieruchomości, którą zestawia się ze ścieżką dekarbonizacji w celu właściwej analizy emisyjności CO2.
Stranded asset, czyli…
Aktywa, które nieoczekiwanie lub przedwcześnie doświadczyły deprecjacji, wymagają kosztownej modernizacji lub doświadczyły konwersji na pasywa. Jest to inwestycja, która przed końcem swojego ekonomicznego życia nie przynosi już żadnego zwrotu ekonomicznego.
Przywołując koncepcję kreatywnej destrukcji Schumpetera, aktualnie stajemy w obliczu poważnego okresu destrukcji, który tyczy się paliw kopalnych. Proces ten wymusza ciągłe doskonalenie i innowacje. To bez nich inwestorzy ryzykują, że dane aktywo staje się ‘stranded’.
Nie jest to nowe zjawisko w sektorze nieruchomości, ponieważ zmieniający się popyt konsumentów/najemców regularnie czyni nieruchomości przestarzałymi. To, co jest nowe, to wpływ i systemowe przenikanie zmian klimatu i związanej z nimi polityki środowiskowej na niektóre aktywa nieruchomościowe i powiązane rynki kapitałowe.
Przydatną miarą dla inwestorów i właścicieli nieruchomości dla zrozumienia długoterminowego ryzyka finansowego związanego ze zmianami klimatu i regulacjami dotyczącymi emisji węgla, jest jeden z wyników narzędzia CRREM, czyli tzw. ‘stranded asset year’ lub ‘stranding point’. Obliczenia te wskazują rok w którym nieruchomość staje się nieopłacalna z powodu regulacji dotyczących emisji węgla zgodnych z celem Porozumienia Paryskiego, i reprezentują łączną ilość gazów cieplarnianych, które mogą być emitowane, zachowując ten cel (Grafika nr.1).
Obraz zawierający tekst, diagram, zrzut ekranu, linia Opis wygenerowany automatycznie
Grafika 1. Graficzne przedstawinie konceptu ‘Stranding point’ dla nieruchomości (źródło CRREM)
Aby spełnić cele klimatyczne, emisje CO2 danej nieruchomości powinny utrzymywać się poniżej wytyczonych ścieżek dekarbonizacji. W przypadku przekroczenia emisji, a więc przejścia przez ‘stranding point’, podjęte powinny zostać odpowiednie środki pozwalające na ich obniżenie, co najmniej do poziomu wskazanego przez ścieżkę dekarbonizacji. Poprzez identyfikowanie nieruchomości, które są zagrożone staniem się ‘stranded asset’, inwestorzy i posiadacze aktywów mogą podjąć proaktywne kroki w celu zmniejszenia ryzyka i zapewnienia długoterminowej rentowności portfela nieruchomości.
Diabeł tkwi w szczegółach.
W przypadku CRREM przysłowiowego diabła możemy się spodziewać sprawdzając kompletność danych operacyjnych użytkowania budynku dostępnych do analizy i oceny.
Ryzyko stania się ‘stranded asset’ i jego potencjalny wpływ na wartość aktywów zależy od wszystkich emisji budynku. W przypadku nieruchomości inwestycyjnych emisje te mogą być tylko w pewnym stopniu kontrolowane przez właścicieli lub zarządców (np. wspólne obszary i usługi). Aby obniżyć emisje budynku, konieczna jest współpraca z najemcami, określenie wspólnych celów i obniżenie zużycia energii po ich stronie. Inwestorzy i zarządcy aktywów będą musieli więc współpracować z najemcami i innymi dostawcami usług (np. energii), aby uniknąć luk w danych.
W badaniu przeprowadzonym przez CRREM, tylko 5,9% respondentów stwierdziło, że wszystkie informacje o aktywach są w pełni i łatwo dostępne. To prowadzi do konieczności dokonywania założeń i estymacji, które często opierają się na średnich rynkowych. To z kolei wpływa na jakość obliczeń i budzi wiele wątpliwości. Nastręcza to również trudności przy wprowadzaniu rozwiązań dekarbonizacyjnych i wyznaczaniu odpowiedzialności za nie, zarówno finansowej jak i operacyjnej.
Dobrym sposobem radzenia sobie z brakującymi informacjami i brakami danych byłoby opracowanie własnych założeń dotyczących aktywów takich jak: danych całego budynku, danych najemców, wielkości pustostanów, danych o pozyskiwanym energii, oraz danych o ubytkach czynników chłodniczych, które są równie istotnie z uwagi na fakt, że są one bardziej szkodliwe dla środowiska niż dwutlenek węgla pod względem potencjału globalnego ocieplenia (z ang. Global Warming Potential, GWP). Ponadto, rozwiązania takie jak zielone umowy najmu i inteligentne liczniki mogą pomóc w przezwyciężeniu tego problemu. Należy nie zapominać, ze przejrzystość jest kluczowym czynnikiem, który zapewnia porównywalność i zdolność inwestorów do interpretacji wyników.
Holistyczne podejście do zarządzania portfelem budynków.
Oprócz analizy emisyjności oraz efektywności energetycznej, CRREM daje również możliwość przeprowadzenia związanych z nimi pomocniczych analiz ryzyka finansowego. Identyfikowanie emisji i ryzyka związaną z portfelem nieruchomości daje czytelną podstawę i redukcję niepewności przy podejmowaniu decyzji.
- Poprawić czy sprzedać?
- Jaki jest koszt osiągnięcia wymaganego wskaźnika zużycia energii i do kiedy powinno się to zadziać?
- Jakie mogą być przyszłe koszty związane z wysokim zużyciem energii, jeśli zostaną wprowadzone lub zintensyfikowane ceny węgla?
- Gdzie inwestować?
- Jak wygląda ocena wpływu modernizacji, pomiędzy krajami i sektorami?
- Które z inwestycji powinny jako pierwsze być modernizowane?
- Którzy najemcy są wysokim ryzykiem?
- Czy obecny stan budynku i prognozowane modernizacje są zbieżne z najemcami, którzy posiadają własne strategiczne cele i ambicje?
- Kiedy rynek zareaguje? Jak ocenić sentyment rynku i przewidzieć obniżki cen w przypadku nieruchomości z negatywnym wpływem na środowisko lub premie w przypadku nieruchomości ekologicznych?
Kompleksowe wykorzystanie narzędzia CRREM pozwala odpowiedzieć na te i na wiele innych pytań. Symulowanie wirtualnych scenariuszy umożliwia inwestorom ocenę ich wpływu na wydajność energetyczną i emisję dwutlenku węgla w portfelu nieruchomości, jak również pozwala poznać całościowy obraz danego portfela nieruchomości. Brak oceny nieruchomości będzie negatywnym wyróżnikiem na rynku zdominowanym przez budynki, które mają określone aspekty ekologiczne za pośrednictwem wielokryterialnych systemów oceny.
Status quo i nadchodzące wyzwania.
Z uwagi na wysoką emisyjność gazów cieplarnianych w budownictwie, budynki stanowią kluczowy element przyszłości o niskiej emisji węgla oraz globalne wyzwanie dla integracji z agendą zrównoważonego rozwoju. Istniejące budynki oraz te, które będą budowane, decydować będą o znacznej części globalnego zapotrzebowania na energię.
Na kształtujący się obraz ryzyka transformacji w sektorze nieruchomości komercyjnych wpływa polityka (nowe wymagania regulacyjne, nowe zobowiązania i cele klimatyczne, rozszerzenie dyrektywy dotyczącej handlu uprawnieniami do emisji gazów cieplarnianych), inwestorzy (zmieniające się preferencje rynkowe, zabezpieczenie nieruchomości względem porozumienia paryskiego, rosnące wymagania raportowania), oraz sektor bankowy, realizując agendę zielonego finansowania.
W rzeczywistości zmiany klimatu mogą zagrozić działalności firm z branży nieruchomości, jeśli nie zostaną podjęte działania transformacyjne. Dlatego ważne jest, aby skupić się na zdefiniowaniu odpowiednich działań i podjęciu ich w całym łańcuchu wartości. Oczekiwany trend, realizowany przez wszystkich interesariuszy na rynkach nieruchomości to wdrażanie standardów oceny swoich portfeli i ujawnienia wyników dzięki czemu rynki stają się bardziej przejrzyste pod względem ryzyka klimatycznego.
Modelowanie ram CRREM umożliwia wdrożenie kompleksowego procesu zarządzania ryzykiem związanym z kwestiami ESG. Dotyczy to zarówno transakcji nieruchomości, jak i regularnego raportowania. Ponieważ zarządzanie ryzykiem związanym z ESG jest stosunkowo młodą dziedziną dla branży nieruchomości, szczegółowo opracowane tło modelowania może pomóc w komunikowaniu ekspozycji na ryzyko nieruchomości między wewnętrznymi i zewnętrznymi interesariuszami.
ak zwany dylemat inwestor-najemca jest obecny we wszystkich sektorach nieruchomości i jest szczególnie istotny nie tylko dla procesu zbierania danych, ale również dla dystrybucji kosztów i korzyści określonych działań modernizacyjnych. Zmiana obecnie standardowych praktyk z pewnością skieruje się w stronę wprowadzania instrukcji dotyczących zielonych zamówień i stosowania zielonych umów najmu w celu zintensyfikowania wymiany danych. Ostateczny cel dekarbonizacji nieruchomości może być osiągnięty, jeśli wszyscy interesariusze zapewnią kompleksową analizę całej nieruchomości, korzystając z porównywania i optymalizacji danych na tle podobnych nieruchomości.
Źródła:
[1] In focus: Energy efficiency in buildings, European Commission. Dostępny w Internecie: https://commission.europa.eu/news/focus-energy-efficiency-buildings-2020-02-17_en
[2] From Global Emission Budgets To Decarbonisation Pathways At Property Level: CRREM Downscaling And Carbon Performance Assessment Methodology, Dostępny w Internecie: https://www.crrem.eu/wp-content/uploads/2023/01/CRREM-downscaling-documentation-and-assessment-methodology_Update-V2_V1.0-11-01-23.pdf
[3] The Carbon Risk Real Estate Monitor—Developing a Framework for Science-based Decarbonizing and Reducing Stranding Risks within the Commercial Real Estate Sector, Jens Hirsch, Maximilian Spanner, Sven Bienert, Journal of Sustainable Real Estate, Czerwiec 2020. DOI: https://doi.org/10.22300/1949-8276.11.1.174
[4] CRREM Report of “lessons learned” on Best-practise Users. Dostępny w Internecie: https://www.crrem.eu/crrem-initiative-publishes-report-of-lessons-learned-on-best-practice-users/
[5] EU Sustainable Action Plan (2018): “Action Plan: Financing Sustainable Growth” Dostępny w Internecie: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX%3A52018DC0097
[6] Managing Transition Risk in Real Estate: Aligning to the Paris Climate Accord. Dostępny w Internecie: https://www.unepfi.org/themes/climate-change/managing-transition-risk-in-real-estate-aligning-to-the-paris-climate-accord/
[7] Efektywność energetyczna budynków. Szanse i wyzwania dla polskich firm. KONFEDERACJA LEWIATAN, Warszawa, lipiec 2022.
